As terras agrícolas em Mato Grosso do Sul (MS) registram forte valorização, impulsionada pela entrada expressiva de capital estrangeiro, investimentos industriais, melhorias logísticas e alta nos preços das principais commodities agrícolas. O cenário evidencia o potencial econômico do estado, que se consolida como um polo atrativo para negócios rurais e industriais.

Valorização histórica dos preços das terras em MS

Segundo levantamento da Scot Consultoria, a valorização nas terras para pastagem no primeiro quadrimestre de 2025 em comparação ao mesmo período do ano anterior foi de até 62,7%, destacando Corumbá como o município com maior alta no estado. Outras cidades também registraram crescimento significativo nos preços das terras para pecuária: Três Lagoas (20,7%), Aquidauana (17,7%), Bodoquena (17,2%), Chapadão do Sul (15,8%) e Campo Grande (15,6%).

Para terras agrícolas destinadas à lavoura, o maior aumento foi registrado em Bodoquena (38,8%), seguido por Dourados (37,1%), Coxim (21,8%), Aquidauana (17,0%) e Corumbá (11,4%).

Fatores que influenciam a valorização das terras

Gustavo Duprat, engenheiro agrônomo da Scot Consultoria, explica que a valorização é determinada por uma combinação de fatores edafoclimáticos, infraestrutura regional e logística eficiente, especialmente em áreas com localização estratégica. “A baixa disponibilidade de áreas para compra e a valorização de propriedades com boa infraestrutura são os principais motores dos aumentos”, afirma.

Em Corumbá, o destaque está na posição geográfica próxima à fronteira com a Bolívia e o acesso ao rio Paraguai, facilitando o escoamento da produção e atraindo investimentos em infraestrutura e indústria.

Preços em alta superam rentabilidade de investimentos financeiros

De acordo com o corretor rural Pedro Travain, os preços médios do hectare em MS mais que quintuplicaram nos últimos 14 anos. As terras pecuaristas passaram de R$ 3,8 mil em 2010 para R$ 22 mil em 2024 — alta de 476%. No segmento agrícola, o valor médio saltou de R$ 7,3 mil para quase R$ 61 mil por hectare, o que representa crescimento de 730% no mesmo período.

Esses índices superam com folga a rentabilidade da poupança (156,86%), da taxa Selic (126,39%) e do índice Bovespa (73,55%) no mesmo intervalo.

Expansão da indústria de celulose em MS

Nos últimos cinco anos, MS tem se transformado em um polo de atração para investimentos estrangeiros em papel e celulose. Só em 2024, o estado captou quase R$ 50 bilhões em projetos no setor.

A Suzano Papel e Celulose anunciou R$ 22,2 bilhões para construir, em Ribas do Rio Pardo, a maior fábrica mundial da categoria, com uma base florestal de 599 mil hectares, incluindo 143 mil para conservação ambiental. Já a chilena Arauco investirá R$ 25 bilhões em uma unidade industrial em Inocência, com início previsto para 2027, e área florestal planejada de 400 mil hectares.

Atualmente, Mato Grosso do Sul possui cerca de 1,6 milhão de hectares cultivados com eucalipto — o equivalente ao dobro da área de Campo Grande — e projeta alcançar 2 milhões de hectares até 2030, assumindo a liderança nacional na produção.

Crescimento de outras culturas e impacto no mercado de terras

Além da celulose, o avanço na produção de proteínas animais e grãos também tem pressionado a valorização dos terrenos. A inauguração do corredor logístico da Rota Bioceânica e novos investimentos, como três usinas de etanol de milho, elevam o interesse por regiões estratégicas, como Porto Murtinho.

O amendoim, por exemplo, virou destaque ao superar o algodão na área plantada: de 21,2 mil hectares em 2023/2024 para 42,7 mil hectares na safra 2024/2025. A área cultivada de arroz cresceu 34%, totalizando 12,6 mil hectares, enquanto a do feijão de segunda safra subiu 22,3%.

Influência do capital estrangeiro e legislação vigente

Lucas Brenner, advogado especialista em direito agrário e sócio do escritório Brenner & Advogados Associados, destaca a crescente participação de investidores estrangeiros na aquisição de terras em MS, estimulada pela Lei do Agro (13.986/2020), que flexibilizou as regras para compra de imóveis rurais por estrangeiros.

Apesar dos limites legais que restringem a compra a 25% da área de cada município e 10% por nacionalidade, em municípios como Ribas do Rio Pardo, Inocência e Água Clara, a participação estrangeira já alcança entre 30% e 40% das terras agrícolas. Brenner alerta para a ausência de fiscalização rigorosa por parte dos órgãos competentes, que assumem a regularidade das operações.

Posicionamento do Incra sobre o controle das aquisições por estrangeiros

Paulo Lucca, responsável pelo cadastro rural do Incra em Mato Grosso do Sul, afirma que não há evidências de descontrole na compra de terras por estrangeiros no estado ou no país. Ele explica que o controle é realizado com base nas informações trimestrais enviadas por cartórios e nas declarações obrigatórias dos proprietários ao Cadastro Nacional de Imóveis Rurais (CNIR).

Segundo Lucca, a fiscalização depende da correta informação recebida. Caso ocorram aquisições ilegais sem registro, o órgão não teria como identificar esses casos.

Fonte: Portal do Agronegócio